租赁收入税率上调！英国房东还能通过公司持有房产节税吗？

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6月9日
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多年来，持有出租型房产（buy-to-let）一直被视为获得稳定收入和实现长期财富增长的可靠方式。但如今的环境已经发生了变化——尽管英国大部分地区的租金仍在持续上涨，但税收政策的变化和成本的上升，使得房东更难将高租金转化为高利润。同时，固定期限租约的结束以及“无过错驱逐”的取消，也让整体局势变得更加复杂。

对于英国本地和持有英国房产的海外房东而言，当前最关键的变量之一则是税务与监管环境。

租金上涨，英国房东收益未必同步提升

从表面数据来看，英国房东收入似乎仍然不错。2025年12月，英国平均月租金达到1,368英镑，同比上涨4%。然而，这一增长在不同地区表现差异显著。例如，在截至2025年12月的一年中，英格兰东北部的租金上涨了7.9%，而伦敦仅上涨2.1%。

不仅租金存在差异，房价同样分化明显。通常而言，租金较高的地区，购房成本也更高，从而导致租金收益率（即租金收入占房产价值的比例）反而较低。因此，高租金并不一定意味着更高回报。

监管与税务环境：复杂性显著提升

一方面，随着《租客权益法案》即将于5月生效，加强租客安全与保障同时，也使得房东群体因焦虑而考虑对租客提出更严苛条件，带来租房变得越来越难的担忧；另一方面，所得税MTD数字报税实施和一系列税率变化，也正在影响房东们的税务责任和收入。

房贷利息税收减免

自2020年4月起，房东已无法再从租金收入中扣除任何房贷相关支出来降低税款。取而代之的是，税务体系改为提供基于房贷利息（mortgage interest）支出20%的税收抵免。这意味着，虽然不能再直接减少应税收入，但仍可以通过税收抵免的方式降低整体税负。

假设一位房东每月获得950英镑租金收入，同时每月支付600英镑房贷利息，那么其全年租金收入为11,400英镑，并需对这一全额收入缴税；全年房贷利息支出为7,200英镑；根据现行政策，房东可获得1,440英镑（7,200×20%）的税收抵免。在此基础上，基本税率纳税人最终需缴税840英镑，而高税率纳税人则需缴税3,120英镑。

2027年4月起的新调整

从2027年4月6日起，政府将提高房地产相关收入（包括租金收入）的税率，基本税率为22%，高税率为42%，附加税率为47%。与此同时，房贷利息税收抵免比例也将上调至22%，以与新的基本税率保持一致。

这一调整意味着税负结构将进一步变化，房东需要重新评估其投资回报，也促使其中一部分开始考虑出售出租物业，或将房产资产转移至公司结构名下以优化税务安排。

通过公司持有房产是否更有利？

对于房东而言，房产持有方式（个人或公司）将直接影响税负水平与投资回报。理论上，如果房东通过设立公司来持有出租房产，则可以在计算利润时扣除房贷利息，从而继续享受类似旧制度的税务优势。

如果以个人名义持有房产，租金利润将被视为个人收入，并按20%、40%或45%的所得税税率征税。而从2027年4月起，这些税率将进一步上调至22%、42%和47%。

相比之下，通过有限公司持有房产的房东需缴纳19%至25%的公司税。同时，公司结构允许在计算利润前扣除房贷利息，从而降低应税金额。这一优势促使越来越多房东转向公司化运作。数据显示，2025年英国出租房公司数量已超过44万家，较2016年增长近五倍。

然而，公司结构并非“万能解药”，这一策略并非适用于所有人。

首先，企业贷款利率通常高于个人房贷利率，这可能抵消甚至超过税收节省带来的收益。其次，在将房产转移至公司名下时，还需支付额外的印花税，这也是一项不可忽视的成本。

此外，公司化运作还会使税务处理更加复杂。房东需要为公司进行报税，并就利润缴纳公司税，而不再是简单缴纳个人所得税。如果房东希望将租金收益用于个人消费，还需以股息形式提取，这部分收入仍需缴税，但通常税率低于直接作为个人收入征税的情况。

从2026年起，股息税率也有所上调：普通税率由8.75%升至10.75%，较高税率由33.75%升至35.75%。此外，所得税门槛冻结至2031年，也可能使更多房东被动进入更高税率区间，进一步增加税负。

买卖成本持续上升

除了税务变化，交易成本也在增加。自2024年10月起，额外房产的印花税附加税从3%提高至5%，显著提高了购房门槛。在出售房产时，房东还需缴纳资本利得税（CGT）：

基本税率纳税人：18%
高税率/附加税率纳税人：24%

同时，年度免税额度仅为3,000英镑（信托为1,500英镑）。此外，市场波动也可能影响出售时机，使资产流动性受到限制。

因此，是否投资或继续持有出租型房产（buy-to-let），已不再是一个简单的购房决策。投资者还需结合自身税务状况、融资能力以及风险承受能力进行综合考虑。

腾邦有话说

整体来看，房贷利息税收政策的调整显著改变了房东的税务结构，尤其对高税率纳税人影响较大。在新制度下，是否通过公司持有房产、如何优化融资结构以及如何平衡税负与成本，都是房东需要重点考虑的问题。在做出任何决策前，建议进行充分测算与专业咨询，以避免因政策理解不足而造成实际收益下降。

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