英国房产维修费用如何申报税务减免？自住房/出租房税务处理大不同！

之前，我们与大家分享了许多英国购房、房产出租、出售的相关税务信息，也收到了许多英国和海外房东的留言。其中有客户提到：英国自住房维修可以申报税收减免吗？与出租房产在税务处理上有何区别？申报是否与使用材料有关？

今天，腾邦就围绕房产维修和翻新，一一解答您的疑虑。

自住房维修可以申报减免吗？

在英国，自住房的维修费用通常不能用于税收减免。这意味着，作为自住业主，您无法将房屋维修费用从您的应税收入中扣除。

然而，如果您对房屋进行了能源效率改进，例如安装绝缘材料、更换节能窗户或升级锅炉，可能有资格享受税务减免或政府补贴。此外，如果您的房屋属于历史建筑，符合保护标准的修复费用也可能享受减免。

有哪些能源效率改进税务减免？

与历史建筑相比，相信您的房产维修属于能源效率改进的几率更高。

为了鼓励房主提升房屋的能源性能，降低能源消耗，并减少碳排放，英国政府近年来提供了多项税务减免和补贴措施，包括：

绿色家园补助计划 Green Home Grants

该计划为房主提供最高10,000英镑的补助，用于改善房屋的能源效率。补助范围包括隔热墙、地板和屋顶的隔热、安装双层或三层玻璃窗等。

但该计划已于2023年5月16日关闭补助申请。

英国大隔热计划 Great British Insulation Scheme

该计划旨在提高数十万户家庭的能源效率，主要通过提供隔热措施来实现。申请获批后，可能能够获得免费或更便宜的隔热材料，以减少家庭能源费用。

计划的主要特点包括：

• 适用于英格兰、苏格兰和威尔士的房主

• 主要针对能源性能证书（EPC）评级为D及以下的房屋

• 提供全额补助，具体取决于房屋的能源性能和收入水平

该计划的预算为10亿英镑，计划于2026年3月31日结束。

能源公司义务计划 Energy Company Obligation，ECO

ECO计划要求大型能源供应商资助低收入和脆弱家庭的能源效率改进。房主可以通过该计划获得免费或低成本的隔热和低碳加热设备，例如：更换或修理锅炉，或对供暖系统进行其他升级。

不过，ECO计划的具体细节可能会根据政府政策的变化而调整，并需要确认您的房产能源效率等级。

此外，政府还提供其他形式的支持，如低息贷款和财政激励措施，帮助房主承担能源效率改进的成本。

英国国家财富基金计划担保2.5亿英镑贷款，以提高数十万户家庭的能源效率，希望此举能吸引债券投资者帮助政府实现气候目标。并由住房协会使用这些贷款，资助包括小规模可再生能源、低碳供暖、隔热和节水等项目。

出租房产维修如何申请税收减免？

与自住房不同，出租房产相关的维修费用可以在计算租金收入的应税金额时予以抵扣。以下是关于如何申请此类税收减免的详细说明：

可抵扣的维修费用 

请注意，以下费用必须直接与租赁业务相关，且应有相应的凭证，如发票和收据。

• 物业维护和修理费用：包括对房屋结构、固定装置和设备的日常维护和修理，如修理漏水的水龙头、修补墙壁裂缝、更换损坏的地板等，但不包括提升或改进性质的装修。

• 水、电、燃气等公用事业费用：如果这些费用由房东支付。

• 设备和家具的维修：如修理或更换损坏的家电、家具等。

• 保险费用：如建筑保险、房东责任保险、内容物保险和公共责任保险等。

• 服务费用：包括支付给园丁、清洁工等的费用。

• 代理和管理费：支付给房产中介或物业管理公司的费用。

• 专业费用：如会计师、律师等提供的专业服务费用。

• 地租和物业管理费：如果适用。

• 与租赁业务相关的电话、文具和广告费用。

• 用于租赁业务的交通和差旅费用。

需要注意的是，这些费用必须是为了维持房产的现有状态，而非提升或改进房产。

如果是对房产进行改进或增值的支出，如扩建、装修升级等，这些通常被视为资本性支出，不能直接抵扣租金收入，但可能在计算资本利得税时考虑。

不可抵扣的费用 

以下费用通常不可用于抵扣：

• 资本性支出：如购置物业、扩建或提升物业价值的改进性支出。

• 私人用途的费用：与个人生活相关的开支。

• 全额抵押贷款还款：自2020年起，房东不能将抵押贷款利息用于抵扣租金收入，但可享受20%的税收抵免。

关于使用普通材料还是环保材料 

英国税务法规并未明确规定出租房产必须使用环保材料才能进行费用抵扣。

因此，使用普通材料进行必要的维修，其费用同样可以抵扣。关键在于，这些支出应被视为“维修”而非“改进”。

如何填写维修报税表格？

对于出租房产的房东，需要通过自我评估（Self Assessment）向英国税务局（HMRC）申报租金收入。在填写自我评估纳税申报表（Self Assessment Tax Return，SA100）时，还需要填写附表SA105（Property）。

如果您是首次通过自我评估申报税款，需要在英国税务局注册。注册后，您将获得一个唯一的纳税人参考号码（UTR）。请确保在相关纳税年度结束后的6个月内完成注册。

您可以选择在线或纸质方式提交自我评估纳税申报表。在线提交的截止日期通常为每年1月31日，纸质提交的截止日期为10月31日。在该附表中，您需要：

• 申报租金收入：在相应栏位填写从出租房产获得的总租金收入。

• 列出可抵扣费用：在指定栏位填写各项可抵扣的维修和管理费用，包括维修费用、保险费、物业管理费等。

• 计算净租金收入：用总租金收入减去可抵扣费用，得出净租金收入，并将其计入您的总应税收入。

根据规定，房东需至少保存5年的相关记录，以备HMRC查验。

腾邦有话说

总的来说，您需要先区分自己的房产为自住房还是出租房。对于出租房来说，可申请税收减免的项目多而繁复，且需要您完整保留所有相关记录与发票。

如果您仍不清楚哪些费用可以申请减免，或不知道该如何填写自我评估纳税申报表，可以立即扫码下方二维码，TBA英国腾邦会计事务所的专业财会税务团队将为您提供一对一咨询服务，协助您整理租金收入和费用账目，减少税务风险，量身定制合理的税务优化计划。

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本文仅供一般参考，并不取代任何法律或专业建议。如有疑问，请通过电子邮件或WhatsApp联系TBA英国腾邦会计事务所。