英国租赁市场火爆，当房东之前需要知道哪些税收要求？

TBA
2024年3月15日
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英国房产一直受到世界各地投资者的喜爱，大家喜欢在英国买房用来出租（Buy-To-Let），自己当个房东赚点额外的收入。受到疫情的影响，英国租赁市场冷却了两年的时间。越来越多公司允许员工在家办公，租客改变住房偏好，大家不需要住在办公室附近了。这不，在一些大都市，很多租赁房产都空置着，租金不断下滑，房东得求着租客入住。

不过，这样的局势只持续到2021年年度。今年年初，英国的租赁市场又发生了360度大转变，重新火爆起来。

皇家特许测量师学会（RICS）发布的最新报告显示，租户的住房需求在去年11月开始就出现了稳固的月度增长，与此相反，房东可提供的房产逐渐下降。从2022年年初开始，英国的私人出租房出现供需不平衡现象，租金不断攀升。该部门预计，2022年下半年，这样的情况将继续下去。

数据显示，在截至2022年8月的一年里，英格兰的私人租赁价格增长3.4%，这是自2016年1月来最大的年度增长率。此外，威尔士增长了2.5%，苏格兰增长了3.6%。

伦敦的租金虽然恢复有点缓慢，但已经开始出现明显的回暖。在截至2022年8月的一年中，伦敦的私人租赁价格增长了2.5%，这是自2016年10月以来，伦敦最强劲的年度增长。

随着新租户越来越多，现在可能是房东进军房地产行业最好的时刻，租赁需求高可以为您提供很好的投资回报。

如果您是初次进军英国买房出租（Buy-To-Let）领域的房东，在接收租户之前，您可能必须要知道一些严格的税收规则。

您知道吗？您每个月收取的租金相当于您的收入，英国税务局得向您征收一笔重要的“收入税”。您的租金越高，赚得也多，交的税也就越多。当然，您有一些办法来降低自己的税务账单。

1.房东需要缴纳什么税？

英国私人租赁房东为租金收入缴纳的唯一税种是所得税（Income tax ），它在英国租赁行业也有其他叫法：房东所得税、房产所得税、买房出租所得税等。作为一名房东，您必须要为所有出租房中获得的任何利润缴纳个人所得税。

值得提到的是，您只需要为“净租金”——也就是您的利润交税。“利润”计算方法是：将不同房产获得的所有租金收入相加，然后减去任何租金收入税的津贴、减免或允许支出费用，最终得出利润数额。

如果您是以下情况，则有不同的规则：

租用家中的一个房间
出租带家具的假日出租房
出租外国房产
居住在国外时出租英国的房产

我们会在以后的文章里介绍以上租赁的税收规则。

2.哪些属于房东的租金收入？

房东的收入主要是指收到的租金，同时包括由房东提供的服务而收取的任何其他款项，这些包括：

公共区域的清洁
公用事业费--包括热水、暖气、宽带和水费
安排对房产的维修

如果您对房产收取任何不可退还的押金，这些也算作租金收入。在租期结束时从可退还押金中保留的钱也算作租金收入。

我们来举例说明：

一个房东每月收取750英镑的租金，包括账单（Bills）在内，需要将整个金额确认为收入。如果在租约结束时，租户同意放弃500英镑的押金以支付物业的维修费用，这将计入租金收入。虽然这一年的租金是9000英镑，但房东需要将其收入申报为9500英镑。然而，房东可以将他们支付的500英镑的维修费作为一项开支扣除。

3.租金收入的税率是多少？

您的租金收入的所得税率和门槛与您的个人收入的所得税率和门槛是一样的，0%、20%、40%、或者45%。

然而，将您的净租金收入与您收到的任何其他收入相加，可能会使您超过通常的纳税门槛，进入一个新的、更高的等级。

如何计算房东利润后的税率？

如果您不是全职房东，您可能会有一份工资，那么，您需要算出您的年薪，从而计算出您的个人所得税等级。
从您的总租金收入中减去您的房产津贴或可允许的开支，以显示您的净租金收入，也就是利润。
将您的工资、净租金收入和其他任何剩余的净收入相加，得出您的所得税等级。

这里，我们举个例子：

您的工资为40,000英镑
您还收到20,000英镑的租金收入
您从租金收入中扣除5,000英镑的费用，得出你的净租金收入为15,000英镑
这些是您唯一的收入来源
您将工资和净租金收入相加，得出你的所得税税率：40,000英镑+15,000英镑=55,000英镑

那么，您就属于高税率税段。

您将支付：

第一个12,570英镑的税率为0%=0英镑
12,570英镑以上至50,270英镑的20%=7,540英镑
超过50,270英镑的剩余4,730英镑的40%=1,892英镑
所得税总额，包括租金收入的税收=9,432英镑

您看明白了吗？

4.什么是可允许的支出费用？

正如上文多次提出，您有一个“可允许的支出费用”，也就是说，在计算您的应税利润时，如果这些费用是完全和专门用于出租房产母的的，您可以从租金收入中扣除这些费用。

这些可以扣除的费用包括：

物业的一般维护和修理，但不包括装修；
水费、市政税、煤气和电费；
保险，如房东的建筑、财产和公共责任保险；
服务费用，包括园艺师和清洁工的工资；
出租代理费和管理费；
一年或一年以下的租赁或50年以下的续租的法律费用；
会计师的费用；
租金（如果您是分租的）、地租和服务费；
直接费用，如电话费、文具费和为新租户做广告的费用
车辆运行成本（仅指用于租赁业务的部分），包括商业驾驶费用的里程率扣除。

您不能申请扣除的费用包括：

您的全部按揭付款--只有您的按揭付款中的利息部分可以从收入中抵消；
私人电话费—您只能就与您的房产租赁业务有关的电话费提出申请；
服装——例如，如果您买了一套西装去参加与您的房产租赁业务有关的会议，您可不能对该费用进行索赔。税务局认为，穿这套西装部分可能是为了您的租赁业务，另外一部分是为了保暖；
个人开支——您不能为任何不是完全为您房产租赁业务而发生的费用提出索赔。

5.如何缴纳租金收入的应缴税款？

英国税务局规定，如何缴税取决于您收到的租金数额。如果您每年的租金收入少于1000英镑，那么您就不必向英国税务局报告。如果您的每年租金收入在1,000至2,500英镑之间，您需要联系英国税务局。

在扣除可允许的支出费用后，收入在2500至9999英镑之间，或在扣除可允许的费用前，收入超过10,000英镑，那么您需要向英国税务局登记，并完成包括租金收入的纳税申报，作为每年自我评估的一部分。

在这里需要提醒的是，房东通过填写自我评估报税表来支付租金收入的应纳税额，每个纳税年都需要填写一份自我评估报税表。英国税务局会使用这些数字来决定您需要支付多少税款。因此，在填写买房出租的报税表时，您必须保留您的房产所做的任何工作的收据，以便申请任何费用。

那么，房东有两种方式可以完成自我评估：自己填写和聘请会计师代表您。

计算租金收入以及可支出的费用是很复杂的，特别针对那些手里有多套出租房产的房东们来说，那么多套房产的租金，一不小心就给算晕了。同时，英国税务局还为大家提供了一些津贴政策，不同的房产可能有着不同的省钱方法。所以，我们在这里强烈建议各位房东一定要使用一名会计师来帮助大家规划税务，为您省心。

TBA英国腾邦会计事务所可以为您解决这一烦恼，帮助房东合理规划税务账单，让您准时以及准确地缴纳租金收入所得税。

本文仅供一般参考，并不取代任何法律或专业建议。如有疑问，请通过电子邮件或WhatsApp联系TBA英国腾邦会计事务所。