英国卖房、出租或继承：英国资本利得税减免策略全指南
- TBA
- 7月8日
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在买家3月加速购房，以避开4月印花税（Stamp Duty）政策变化出现的住宅房产交易量大幅下降后，英国房价在刚刚过去的5月再次呈现上涨势头，年增长率升至3.5%，平均房价达到273,427英镑。
随着英国房地产市场继续保持活跃，越来越多的房主在出售第二套房产、出租物业或继承房产时也面临资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）的缴纳义务。
今天，我们就将为您梳理资本利得税CGT的税率结构、计算方法及实务筹划建议，无论您是投资者，还是业主，都能更好理解与应对相关税务责任。
什么是资本利得税？何时需要缴纳？
资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）是针对资产增值部分征收的一种税务，主要针对出售时资产价值较买入时有所提升的情况。
从2024年10月30日起，物业资本利得税税率与其他资产保持一致：
基本税率纳税人：18%（适用于资本利得部分加上其他收入未超过基本税率门槛）
高税率及附加税率纳税人：24%
年度免税额在2025-26税年保持为£3,000，夫妻双方联合持有资产时，可享受£6,000免税额度，未用完的免税额不可结转至下一税年。此外，CGT计入当年总收入计算所得税税率，可能将纳税人推向更高税档，需特别关注税务筹划。
对于英国房地产来说，CGT适用于以下情形：
出售第二套房产或出租物业（Buy-to-Let）时，需对资产增值部分缴纳CGT；
出售继承或赠与所得房产时，根据房产增值计算应缴税额；
部分情况下出售主住宅时，如果满足特定条件，也可能需要缴纳CGT。
值得注意的是，出售主要居所（Main Residence）一般可享受“私人居所免税”（Private Residence Relief），免征CGT，且包含出售前9个月的额外免税期；残疾人士或进入护理院者则可延长至36个月。
资本利得税的适用范围与例外
主住宅及其他免税范围
通常，卖家出售其主要居所时无须缴纳CGT，但若房产包含5,000平方米以上土地、部分用于商业用途、分租大面积土地，或购置房产纯粹为投机转售，CGT可能适用。
此外，如果您符合以下条件，或许也可申请免征CGT：
您通常无需就赠予丈夫、妻子、民事伴侣或慈善机构的礼物缴税；
如果该房产属于商业资产，您可能获得税收减免；
如果该房产由受赡养亲属居住，您可能也无需缴税。
第二套房及出租物业
这类物业出售增值超过年度免税额时，需缴纳CGT。无论是整套出售还是部分出租，都要准确计算增值和扣除相关成本。
举例说明：
某纳税人2025-26税年出售第二套房产，购入价£120,000，售价£220,000，律师及中介费£5,000，增值为£95,000。扣除£3,000免税额后，需缴纳CGT。假设纳税人年收入£25,000，适用18%及24%分段税率，总计CGT约£20,563.80。
继承与赠与物业
继承物业时，资产按死亡时市值重新估值，继承时不需缴纳CGT，但之后出售时增值部分需缴税。赠与物业若“赠与保留使用权”，则增值计算起点为赠与日期而非死亡日期，可能导致不同的税务结果。
特殊情况：海外房产出售
英国税务居民出售海外房产同样须缴纳CGT，但适用双重征税协议，避免重复纳税。若永久住所在海外，规则更为复杂，建议寻求专业意见。
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