在英国开店或办公？商业税小企业减免政策可节省数千英镑！

TBA
11月11日
讀畢需時 4 分鐘

在英国，住宅物业需要缴纳市政税（Council Tax），而非住宅物业则需要缴纳相对应的税种——商业税（Business Rates）。

如果您计划创业，或正在经营商业物业，那么除了熟悉公司注册、会计报税之外，商业税也是您需要关注的重要税种之一，与您申请小型企业税率减免（Small Business Rate Relief）息息相关。

什么是商业税(Business Rates)

商业税（Business Rates）。由地方政府负责征收和管理，但税率和规则由中央政府制定。

凡是将整栋或部分建筑用于非居住用途的业主或租户，大多需要缴纳商业税。常见需缴商业税的物业包括：

办公室（Offices）
商铺（Shops）
仓库（Warehouses）
酒吧（Pubs）
以及其他商业用途场所

此外，如果您拥有带家具的度假出租屋（Furnished Holiday Lets）或自助式住宿（Self-catering Properties），并且全年可出租天数超过140天，也可能需缴纳商业税，而不是市政税。如果是农用建筑，及用于帮助残障人士的建筑则可以免于征税。

商业税缴纳及计算方法

地方政府会在经过复杂计算后，通常在每年的2月至3月向您寄送下一个税务年度的商业税账单。换句话说，您需要提前为未来一年的税款做预算与支付准备。

在英格兰与威尔士，商业税的计算基于两个关键概念：

应税价值（Rateable Value）

每处商业物业都会被赋予一个“应税价值”，由政府机构估价办公室（Valuation Office Agency, VOA）计算。这个数值基于物业在2021年4月1日时的市场租金。

税率乘数（Multiplier）

应税价值会乘以政府设定的“乘数”以得出应缴税额。乘数统一设定，适用于全国。这一计算结果可以帮您大致估算出应缴的商业税额。

在2025/26税务年度，标准乘数为55.5便士；小型企业乘数为49.9便士。

这里要注意的是，VOA可能要求您提供物业的额外信息，以便准确评估应税价值。若准备资料需要时间，可申请延期。若您认为地方政府的计算存在错误，可向所在地的地方政府申请重新评估（Reassessment）。

商业税减免 - 小型企业

如果您的企业符合以下条件，可能有资格享受商业税减免：

属于小型企业*（Small Business）
零售、酒店及休闲业物业，如商店、餐厅、娱乐场所或酒店
农村地区唯一经营的企业
注册慈善机构或社区业余体育俱乐部（Community Amateur Sports Club）

其中，英格兰地区小型企业商业税减免规则如下：

若物业的应税价值低于£12,000，可完全免缴商业税；
若在£12,001至£15,000之间，则减免比例将逐步递减，从100%降至0%。

举个例子，如果您物业的应税价值为13,500英镑，则将获得50%的账单折扣。如果应税价值为14,000英镑，将获得33%的账单折扣。

一般情况下，小型企业仅使用一个物业时才能享受减免。但若您拥有多个物业，也可能符合条件，前提是：所有物业的应税总值低于£20,000（伦敦为£28,000），且其他任一物业的应税价值不超过£2,899。

只要符合上述条件，您的主要物业房产仍可享受减免，并且该优惠可持续一年。

此外，若企业符合以下任一情况，也可能获得减免：

拥有的物业空置、部分空置或正在翻新
对物业进行了特定类型的改进
因重新估值（revaluation）导致税额变动幅度过大
自2023年4月1日起，小型企业或农村税率减免额度减少
企业面临财务困难
物业位于企业区（Enterprise Zone）或自由港（Freeport）
物业为热能网络设施（Heat Network）

若企业物业因严重地方性干扰（如洪水、附近建筑施工或道路施工）受影响，还可以申请临时税额减免。

腾邦有话说

值得注意的是，商业税的计算并非一成不变。如果您的业务性质发生变化，或公司搬迁至新的办公地点，您原本享有的小型企业税率减免额度可能也会随之调整。例如，当您的物业应税价值上升时，可享受的减免比例可能会相应下降。

对于新成立的小企业，或首次租用商业物业的业主，我们建议在签订租约前，务必了解该物业的应税价值（Rateable Value），并提前向专业会计师或税务顾问咨询，确认您是否符合减免资格，以及需要准备哪些相关资料。同时，也要合理规划企业现金流，确保每年商业税账单能按时、提前缴纳，避免不必要的滞纳或罚款。